中海土地收割

发布:2021-02-23 14:11:53  来源:tzgh.org   作者:泰州新闻网 183次

编者按:2021年,中国房地产在惊涛巨浪中扼住命运的喉咙。

进入全新的2021年,中国房地产如何在求发展与严监管中寻得均衡?想要有所作为、有所改变的企业,需要充足的勇气和智慧去应对。

我们深信,“地产向阳”仍然是这一年的主要命题。有鉴于此,观点地产新媒体策划年度重磅报道“细细的红线”,回顾并总结标杆房企过去一年在“抗疫”与“红线”之下,大到战略、模式,小到融资、人事等方面的调整与改变,并寻找新的一年里未来“持续的力量”之所在。

观点地产网 2021年最后一天,中海集团董事长、总经理颜建国发表了题为《致敬不确定世界中确定的力量》的新年致辞,肯定了中海在过去一年的工作,各项经营指标实现逆市“较快发展”,并创下历史新高。

从最核心的房地产开发销售业务看,2021年全年中海系列公司累计合约物业销售金额为人民币3607.23亿元,同比增加12.5%。按中海制定的“十三五”达到4000亿港元(折合约3335亿元)的规模指引计,已经超额完成目标。

投资层面,自2021年起中海拿地支出骤然增加,2021年新增权益投资预算更是高达1400亿元,较2021年实际权益投资额增加23.5%;截至12月累计使用1318.4亿元,实际并未达到上限。

即便如此,中海2021年累计新增拿地64宗,新增楼面面积1348.7万平方米,实际权益面积1327.9万平方米,依然是头部房企中拿地最积极的企业之一。尤其在四季度,中海在昆明、香港、珠海、广州、深圳等城市频频落子,多为高价地块。

大举拿地背后,是中海希冀规模及利润总额能够稳定增长。尤其面对着存量时代的到来,管理层仍提出在规模上“尽快进入行业前五”的新目标,这反过来对土储规模及质量提出了高要求。

根据观点指数发布的2021中国房地产销售TOP100榜单,中海排在第六,但较第五名保利发展相差了大约1359亿元。

但拿地方式及开工面积方面,中海不可避免被投资者认为偏保守,如何在变化的市场中保持质效平衡,并寻求未来可持续发展路径,该公司同样要给出答案。

颜建国在新年致辞中提及,新的一年仍将面对种种不确定,而确定的力量来自“持续奋斗”。

四年改造

颜建国是2021年底回归中海,正值“十三五”的起步之年。某种程度上,中海在“十三五”规划期间所取得的发展,几乎就是这位新掌门人递交的成绩单。

这期间中海对销售规模的重视程度愈来愈高,呼应了颜建国曾经在业绩会上所说的:在传承的基础上,中海很多东西“必须要改变”。

早在2021年年报中,中国海外发展便提及一系列主要管理措施的调整,包括修订2021-2021年战略规划,确定了聚焦住宅开发主业,加快发展,至2021年实现销售规模超过4000亿港元的目标。

同时组织架构优化,调整战略管控部为运营管理部,负责项目开发运营全流程管控;实施项目制管理,实施全景计划、供销存等数字化管理系统;加强成本管控,进一步优化建安费用,控制行销费用、行政费用;确定了以教育、养老、物流等为重点的创新业务等。

追求销售规模最直观的变化体现在投资层面,据观点地产新媒体不完全统计,2021-2021年,中海累计新增获取了256宗土地,对应总建筑面积5999.7万平方米;土地权益地价约为4316.53亿元,相当于每年的拿地平均支出约1079亿元,这在行业内属于前列的水平。

其中,2021年中海累计新增拿地76宗,耗资951.16亿元,新增楼面面积1741万平方米,超过此前两年公开拿地总和;2021-2021年分别新增拿地63宗、53宗,权益地价分别达1084.4亿港元、1133.6亿元。

2021年3月的年度业绩会上,中海披露年内权益拿地预算为1400亿元,同比增长23%。颜建国对此表示,一二线城市的安全边际更高,抗风险能力会更强,中海会坚持此前的拿地策略。

这也与中海在“十三五”规划期间的战略相符,该公司曾表示要继续在一二线城市“积极吸纳土地”,持续实现“有质量的业绩增长”。

数据来源:企业公告,观点指数整理

具体到月度投资上,受新冠肺炎疫情影响,中海的拿地节奏出现较大变化,上下半年新增土地宗数分别为21宗、43宗,权益总价分别为523亿元、795.4亿元,其中1-4月份仅在上海、北京、长沙、沈阳获取7宗地。

进入二三季度,受国内流动性提高,利息下降等利好驱动,房地产出现过热的征兆,土地溢价率也开始走高。这也是中海新增投资最多的时期,6月该公司单月权益投资额182.8亿元,创年内新高,其中包括144.2亿元竞得武汉归元片二期2宗地块;至8月21日累计新增权益投资已达781亿元,占全年预算的56%。

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