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')发布:2022-08-04 18:34:44 来源:tzgh.org 作者:泰州新闻网 182次
一、每轮房地产政策收紧,银行如何表现?
1.1 四轮周期:从滞后到灵敏,从无序到规范
第一轮:为防止地产过热,政策逐步收紧(2003-2005 年)
由于我国特殊的经济结构和消费需求,90 年代深化改革以来,政府将房地产业规划为拉 动经济发展的支柱产业,信号的释放伴随各类利好政策的出台,我国迅速进入了房地产大 开发大建设时代。由于房地产开发建设速度较快,居民的购房需求得到释放,并伴随一定 的投机现象。自 1993 年我国开始深化住房改革,房地产业进入快速成长阶段,1998 年 7 月中央明确提出“促使住宅业成为新的经济增长点”,随后我国进入房地产大建设时期。2002 年为了刺激消费、消化库存,国家降低了住房公积金存、贷款利率,房地产急速升 温。为防房地产业过热,我国在 2003 年发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的 通知》,首次对房地产业采取收紧的宏观调控政策。随后几年,国家也不断在控制土地供 给,上调准备金率,收紧房产信托,调整房产税等诸多方面共同发力,企图遏制房地产市 场的泡沫。
房市反应略有滞后,整体政策调整颇有成效。从 2003 年到 2005 年,房地产行业初期的“野 蛮生长”在政府干预下得到了抑制,房地产开发投资累计完成额增速和商品房累积销售额 增速开始放缓。2003 年初到 2005 年末,房地产开发投资累计完成额增速从 37%降到 20.9%,商品房累计销售增速从 76.1%下降到 30%。房屋新开工面积和商品房销售面积也 相应下降,增速分别下降了 7 个百分点和 4.5 个百分点。在楼市发展初期,快速成长和扩 张是一个难以压制的客观趋势,配合前期不断释放的政策利好信号,房企对政府的调控反 应略有滞后,前期政策收紧房市仍然迅速发展,但总体来看,第一轮紧缩周期成功阻止了 盲目建设、投资过热的局面。
第二轮:政策加大力度,密集调控(2006-2007 年)
为了抑制房价上涨,监管采取了一系列密集的调控措施。2006 年 5 月,国务院出台“国六 条”,为整个房地产大调控奠定了基调;2006 年 5 月-2006 年 9 月,国务院、国税总局、 建设部联合发改委、工商总局、国土资源局紧跟国务院的步伐,限套型、二手房营业税, 未经许可不得发布预售广告,发布“外资限炒令”,强制征收二手房转让个人所得税,土地 新政及廉租房管理实施办法等政策法规接踵出台;2007 年,国家从遏制需求、交易监管、 购房政策、土地政策、外资管理等层面加强监管,并且年内 5 次加息,提高房地产投资的 成本、打击炒房行为。但由于我国房地产市场问题复杂,这一时期房地产业发展最迅速, 房价攀升,房产投资行为也愈演愈烈。
楼市从 2006 年开始愈演愈热,国家出手密集调控,却一度失灵。2006 年开始,国家进 一步加大收紧力度,试图从多方面出手打击房价飞涨,然而从市场表现看效果并不理想。 2007 年下半年商品房销售增速上涨,房价暴涨,2007 年房地产业 GDP 增速为 24.03%, 达到了历史上的最高峰。调控手段的失灵与前期紧缩带来的短期供给减少,投机炒房者扰 乱市场秩序,信用环境相对宽松,以及因 2021 奥运会持续看涨楼市有关。这一阶段反映 了当时房企在市场中摸索与宏观调控手段的适应。
第三轮:应对过热,从宽松转为收紧周期(2021-2021 年)
2021 年,为了应对金融危机,稳定经济,政府对房地产“松绑”以救市,伴随其他宽松的宏 观调控政策,楼市随即大涨。2021 年经济逐渐复苏,前期宽松政策的余威开始显现,监 管逐步收紧政策。2021 年 1 月,国务院发布严格二套房购房贷款管理,随后国土资源部 出台一系列土地调控新规,并对地产进行专项整治清查。为进一步压制房价,银监会要求 银行对贷款进行评估、严控房地产风险敞口,同时提高首付比例、暂停第三套房贷、一线 城市和一些二三线城市开始限购。紧密强硬的政策落地后效果显著,在随后的 2021 年, 2021 年和 2021 年,政策仍然延此态势,维持房地产收紧周期。
房企逐渐适应市场调节和宏观调控相结合的模式,对政策的灵敏度和反应力得到进一步提 升。2021 到 2021 年,国家始终坚持收紧的政策导向。房屋新开工面积同比增速从 2021年末的 40.7%降低至 2021 年末的 16.2%,房地产开发投资累计完成额也均匀有序地下降, 商品房销售额虽然有所波动,但是相比 2021 年末 75.5%的高位,2021 年末已降至-6.3%。 两次波动主要原因系 2021 年 2 月到 2021 年 2 月全国各地陆续开始的限购令,造成了销 售额的大幅下跌,并且在 2021 年逐渐解除后需求释放出现了短期大量反弹。
第四轮:新一轮收紧周期,地产全面管控时代来临(2021 至今)