发布：2022-08-04 17:39:25 来源：tzgh.org 作者：泰州新闻网 115次
今天我们来说一下二手房交易在进行产权调查时需要注意的地方。二手房交易所涉及到的产权问题，相比一手房要复杂得多。常见影响二手房交易过户的产权问题有房屋存在继承未办理、共有人意见不统一、房屋被查封、房屋带抵押、房屋带租赁等，做好产权调查可更好的确保房屋交易安全。
1. 了解出售房屋是否符合限售相关规定（如有政策调整，请以最新政策为准）
居民家庭新购买（新购买是指自本通知施行之日起购买，下同）的住房（含新建商品住房和二手住房，同下），须取得不动产证满 2 年后方可转让或析产手续；企事业单位、社会组织等法人单位（简称法人单位，下同）新购买的住房，须取得不动产证满 3 年后方可转让。
住房赠与他人的，须满 2 年后方可再次购买住房；接受住房赠与的，须符合本市的现行限购政策。
【文件依据】：2021 年 3 月 30 日发布的《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》（穗府办函〔2021〕65 号）。
【温馨提示】：不动产登记部门为了让市民能够更好地识别房屋是否符合出售条件，已对 2021 年 3 月 30 日起办理房屋转移登记的，在其出证当天，在不动产权证上附记 " 根据穗府办函【2021】65 号文，该房屋需满 2 年后方可转让或办理析产手续，从 **** 年 ** 月 ** 日起。"
2．核查出售房屋的产权人情况
（1）核对产权人个人信息。产权人的姓名、证件号码与《广州市不动产登记查册表》（下称：《查册表》）的信息是否一致，若证件号码已变更，应要求出售方提供相关证件变更证明。
常见情况：华侨或港澳台人士当时购房时使用的护照或通行证证件号码等身份证件，因证件到期更换，导致与房产登记的号码不一致。或购房时使用境内的身份证号码登记，后因入籍其他国家或迁入港澳台地区等原因，境内的户籍已注销的，在办理房屋过户时需提供姓名及证件号码变更的证明材料。
（2）核查房屋是否存在共有情况。出售的房屋是否为出售人单独所有，还是有其他共有人。如房屋涉及共有人，签订《房屋买卖合同》时，应让所有的共有人在合同上签字，确保所有共有人对房屋出售是知情并且对房屋出售条件无异议的情况下进行。否则，在后续办理房屋过户登记时，可能出现某一共有人表示未经其同意出售房屋，不配合房屋过户手续的情况，导致交易无法继续进行。
买方可通过不动产权证（或房产证）里登记的产权情况来判断是否涉及共有人。不动产权证（或房产证）有详细记载共有情况，包括：所有共有人的姓名、份额、不动产权证书号（或房产证号）。
还需特别注意：出售的房屋属夫妻共有财产（注：不论房产证上是否有记载配偶姓名），请务必与配偶达成出售的一致意见。代理人应持有公证委托书，委托事项涵盖房屋出售、合同签署等事项。（合同一旦签署，即有法律效力。）
3．了解房屋自然属性（不动产权利类型、房屋性质、规划用途等）
二手房上市交易的房屋类型比一手楼盘的房屋类型更为多样、复杂，不动产权利类型、房屋性质、规划用途、房屋面积、房屋结构、房屋所有权取得方式、土地使用年限等都对后续交易有影响，很多买方会在选择房屋时，因为不清楚这些名词所代表的含义，而吃了大亏。在这里，协会结合日常受理消费者咨询投诉的常见问题，对这些专业名词的含义以及它们对交易的影响做简单的总结：
（1）核查不动产权利类型。是指房屋占用范围内土地的所有权性质，分别为 " 国有 " 或 " 集体所有 "。国有建设用地的房屋可上市交易，集体土地使用权的房屋不可上市交易。
常见情况：非广州市户籍的外来人员，因不符合限购政策不能购买商品房，而选择购买宅基地使用权的房屋，这种房屋是无法办理房屋转移登记的（即无法办理《不动产权证》），而是通过所谓 " 律师见证 " 等方式购买该房屋使用权。
【温馨提示】：宅基地使用权，只能在本村集体内流转，非本村集体人员购买宅基地，无法取得产权，不受法律保护。
（2）核查房屋性质。房屋性质，有商品房、房改房、经济适用房、解困房、自建房等类型。商品房是法律允许自由上市交易的房屋；房改房、经济适用房、解困房等福利政策房屋，受一定的上市交易条件限制（如补缴土地出让金、原产权单位优先回购、限制上市年限等）。
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